전세사기, 피해 막으려면 지금 확인해야 할 5가지 핵심점
서울·수도권 빌라 전세 시장에서 전세보증금을 노린 사기 수법이 여전히 기승을 부리고 있습니다.
특히 청년·신혼부부 대상 허위 매물, 깡통전세 등 피해 사례가 꾸준히 보고되며 주의가 요구됩니다.
이번 글에서는 빌라 전세 계약 전 반드시 점검해야 할 사항과 최근 정부의 대응 방안을 중심으로 정리했습니다.
확정일자만 믿었다가는 낭패…‘선순위 대출’ 확인이 우선
보증금 반환을 보장받으려면 반드시 선순위 채권 확인이 필요합니다.
등기부등본상 전세 계약보다 앞선 날짜의 근저당, 질권 등이 존재할 경우,
세입자는 최우선변제권조차 주장할 수 없습니다.
"확정일자 있으면 안심"은 절대 위험한 생각입니다.
등기부등본, 전입신고, 확정일자 3종은 반드시 계약 당일 처리하고,
집주인 동의 없이 등기 열람을 거부하는 경우 계약을 피해야 합니다.
계약 전 ‘보증금 대비 시세’ 분석은 필수
깡통전세 위험은 시세보다 과도하게 높은 보증금 설정에서 시작됩니다.
다음 표는 실제 빌라 거래에서 확인된 보증금과 시세의 비교입니다.
구분 매매 시세 전세보증금 위험도
| A빌라 (서울 강서구) | 1억 9000만 원 | 1억 8000만 원 | 매우 높음 |
| B빌라 (경기 부천) | 2억 1000만 원 | 2억 2000만 원 | 극도로 높음 |
시세보다 전세보증금이 높을 경우 무조건 의심해야 하며,
국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 KB시세를 활용해 시세대비 보증금 비율을 80% 이하로 유지하는 것이 안전합니다.
‘깡통빌라 리스트’ 공개지역인지 확인하자
2024년 하반기부터 국토부는 위험거래 우려 지역 및 빌라 목록을 일부 공개하고 있습니다.
‘전세사기 피해지원센터’ 또는 지자체 부동산과에 문의하면 지역별 위험물건에 대한 사전 정보를 얻을 수 있습니다.
예를 들어 서울 강서·중랑구, 인천 부평구, 경기 고양·의정부 등은
전세사기 피해율이 높은 지역으로 지정되어 정밀 조사가 진행 중입니다.
‘보증보험 가입’ 안되면 계약 피해야
한국주택금융공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환 보증보험은
가장 현실적인 피해 대응 장치입니다. 하지만 보증보험 가입이 거절되는 주택은 대개 등기 상 문제가 있거나 시세가 비정상적으로 높은 깡통전세일 가능성이 높습니다.
집주인이 보증보험 가입을 꺼리거나 보증기관에서 심사 탈락 시, 그 자체가 위험 신호입니다.
가입 가능 여부는 계약 전 HUG 홈페이지에서 물건지 주소로 직접 조회 가능합니다.
임대인이 법인·다주택자일 경우 위험도 증가
최근 전세사기 피해자의 65% 이상이 법인 또는 다주택자 임대인과의 계약에서 발생했습니다.
이들은 보증금 미반환 후 파산, 소유권 이전, 명의 변경 등으로 대응하며
세입자 보호가 어려운 경우가 많습니다.
계약 전 임대인 주민등록등본과 부동산 등기부등본을 반드시 교차 확인하고,
임대인이 법인일 경우, 추가 보증 수단을 요구하는 것이 바람직합니다.
정부 대응: 피해지원 확대 및 경보 서비스 시행
구분 내용
| 위험경보서비스 | 등기·전입·채권 변동 시 세입자에 SMS 통보 |
| 긴급거주지원 | 피해자에게 LH 전세임대 제공 |
| 안심전세 앱 | 보증보험 가입 가능 여부·시세 자동 조회 기능 제공 |
정부는 전세사기 피해자의 신속한 회복을 위해 2025년부터 ‘피해인정 간소화’와 ‘임시주거지원 확대’를 본격 시행하고 있습니다.
하지만 예방이 무엇보다 중요한 만큼, 계약 전 확인 절차를 철저히 수행하는 것이 피해를 막는 가장 확실한 방법입니다.