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매수 타이밍일까, 추가 하락 경고일까?
서울 아파트 실거래가가 지속적으로 하락세를 보이면서 부동산 시장에 '바닥론'과 '추가 하락론'이 팽팽히 맞서고 있습니다.
언론에서는 회복 조짐을 말하기도 하지만, 실거래 데이터는 여전히 부진한 흐름을 보이고 있는 것이 현실입니다.
이번 글에서는 서울 아파트 가격 하락의 원인과 시장 흐름, 실제 바닥 여부에 대한 신호를 분석하고자 합니다.
실거래가 하락의 배경은?
2024년 하반기부터 이어진 실거래가 하락은 기준금리 고정, 대출 규제 유지, 매수 심리 위축이 주된 원인입니다.
특히 강남, 마포, 용산 등 주요 지역에서도 전용 84㎡ 기준 2억 원 이상 하락한 사례가 확인되면서
"집값은 무조건 오른다"는 기존 믿음에 균열이 생겼습니다.
매물은 늘어나고 있지만 실제 거래는 줄어드는 '거래 절벽' 현상이 여전히 뚜렷합니다.
실거래가 지표의 주요 변화
다음 표는 최근 6개월간 서울 주요 지역 아파트 실거래가 평균 변동률입니다.
지역6개월 전(평균가)최근 실거래가변동률
| 강남구 | 23억 5천만 원 | 21억 9천만 원 | -6.8% |
| 마포구 | 13억 2천만 원 | 11억 8천만 원 | -10.6% |
| 노원구 | 6억 4천만 원 | 5억 9천만 원 | -7.8% |
"주요 지역 모두 하락세를 보이고 있으며, 특히 고가 아파트일수록 낙폭이 커지는 경향이 나타나고 있습니다."
바닥론의 근거: 거래량 회복 조짐
2025년 1분기 들어 일부 재건축 단지를 중심으로 실거래 증가세가 나타나며
"바닥을 찍고 반등하려는 신호 아니냐"는 분석이 나왔습니다.
특히 2023년 말 대비 거래량이 20% 이상 증가한 지역도 관측되고 있으며,
전세 시장 안정화 → 갭 투자 유입이라는 흐름도 일부 확인됩니다.
하지만 이러한 회복은 일부 지역, 일부 단지에 국한된 현상이라는 점에서 아직 일반화하기에는 무리가 있습니다.
추가 하락론의 관점: 기준금리 변수
시장 일각에서는 금리가 인하되기 전까지는 매수세 전환이 어렵다는 의견이 우세합니다.
미국 연준의 금리 인하 시점이 예상보다 늦춰지면서
한국은행도 기준금리를 최소 연말까지 유지할 가능성이 높아졌고,
이로 인해 부동산 대출 수요는 여전히 억제되고 있는 상황입니다.
"금리가 꺾이지 않으면 매수 심리는 살아나지 않는다"는 게 시장의 공통된 해석입니다.
전문가들의 관점 차이
입장내용대표 분석가
| 바닥론 | 재건축 거래 증가, 심리 회복 | 민간경제연구소 A |
| 추가 하락론 | 고금리 지속, 실수요 위축 | 부동산 컨설턴트 B |
| 중립론 | 지역별 편차, 연착륙 가능성 | 국책연구원 C |
"지역별, 단지별로 다르게 판단해야 한다"는 시각이 중립 입장으로 부상하고 있습니다.
실수요자 관점: 지금이 매수 타이밍일까?
실수요자는 금리와 대출 여건, 자금 계획을 꼼꼼히 따져야 할 시기입니다.
무조건적인 저가 매수보다는,
중장기 거주 목적, 우수 학군·입지 확보를 우선시하는 전략이 더욱 유효합니다.
전세 보증금 수준과의 차이가 줄어든 단지를 중심으로
‘실질 매수 타당성’을 계산하는 것이 핵심입니다.
결론: 지금은 '바닥'이 아닌 '변곡점'
서울 아파트 실거래가는 여전히 하락 흐름에 있지만,
일부 회복 신호도 보이며 시장 전환의 초기 국면일 가능성이 있습니다.
다만 금리, 정책, 거래심리라는 세 가지 조건이 충족되기 전까지는
진짜 바닥이라 단정짓기 어렵습니다.
지금은 ‘저점’이 아닌 **‘방향이 바뀔 수도 있는 변곡점’**으로 보는 것이 보다 현실적인 분석입니다.
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